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弘阳地产(01996)破发背后

2019年06月16日 09:03
来源: 智通财经网

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  登陆港交所还不到1年的时间,弘阳地产便迎来了3次破发,且还都集中于今年5月下旬。

  今年5月20日、21日和23日,弘阳地产的收盘价分别为2.49港元/股、2.45港元/股和2.46元/股,相较于其首发上市日的开盘价2.5港元/股,下跌幅度分别为0.4%、2%和1.6%。

  这与其2019年销售目标增速的下调,连续的高息发债不无关系。

  跑马圈地

  弘阳地产起家于江苏南京,1995年,实际控制人曾焕沙成立南京红太阳商业大世界有限公司,开始从事建筑及建材业务。而其真正进入住宅物业的开发则要往后再推4年,可追溯至1999年12月南京红太阳房地产开发有限公司(下称“南京红太阳”)的成立。这一年,上市公司首个项目旭日华庭开始建设。

  值得一提的是,弘阳地产耗费了4年时间来打造这一住宅项目,直到2003年旭日华庭才开盘,这与其现在秉承的高周转完全是两种不同的操作路径。也是于该年度,曾焕沙开始组建弘阳集团。2006年5月,随着南京弘阳广场开工,弘阳集团将业务由房地产开发拓展至商业物业开发。整整5年后,该商业才全面开业。

  2010年,弘阳地产走出南京,将业务拓展至江苏常熟、南通和无锡。次年1月,常熟弘阳尊邸、南通弘阳上城奠基,7个月后这两个项目便开始销售了,这或是上市公司最早可以追溯到高周转项目。

  弘阳地产曾在其招股书中透露,要求各城市开发团队在获取土地后85天内实现开工,180天内实现有质量的开盘。言语中,不乏对规模与资金的追求。

  2013年5月,南京弘阳酒店开业。至此,弘阳地产房地产开发与销售、商业物业投资与经营、酒店运营3大业务形成。

  2016年10月,弘阳地产以6.65亿元的代价,竟得合肥长丰CF201609号地块,这也其将业务拓展至江苏以外地方的开始。次年5月,上市公司继续在安徽跑马圈地,以4790万元的代价,斩获滁州来安LASZ2017-11号地块。安徽于2018年成为其第二大货值来源的城市也就不难理解了。

  过去的1年,是弘阳地产进行全国化布局的1年。据其年报披露,2018年,弘阳地产共获取31幅地块,新进杭州、成都、武汉、南昌、宁波、佛山、徐州、绍兴、开封、蚌埠等城市,基本形成以上海、南京、杭州、合肥4大都市圈为核心的布局。

  弘阳地产在其年报中表示,2019年将继续扩大城市布局,这与其CFO申广平在2018年业绩发布会中所透露“会拿出回款的50%-60%左右用于投资拿地”极为一致。

  事实也是如此,今年除了首次进入西安、长沙外,弘阳地产继续以较高溢价在土拍市场拿地。据观点地产网数据,截至5月8日,弘阳通过土拍已在南昌、佛山、安徽、江门、常州、常熟、南京、温州等8个城市获取10幅地块。

  紧张的资金链

  伴随着持续的对外扩张和积极的土拍市场表现,往往带来的是资金链的紧张。截至2018年末,弘阳地产需1年内偿还的银行贷款与其他借款为82.34亿元,需于1年内支付的优先票据为25.93亿元,其所持有的货币资金为124.56亿元,而可动用的仅为62.23亿元。

  过去的两年,弘阳地产的借款总额分别为116.29

  亿元、219.19亿元,同比增长率为88.49%。自打去年11月以来,上市公司就累计进行了4次高息发债。

  2018年11月,弘阳地产发行了一笔于2020年到期,金额为1.8亿美元的优先票据。此后的1个月,又发行了一笔2亿元美元的优先票据,到期日与前者相同,利率均为13.5%。今年3月,上市公司发行了其首笔优先票据,于2021年到期,金额为3亿美元,利率相较前两次有所下降为11.5%。4月,再次发行了一笔于2022年到期,金额为3亿美元的优先票据,利率为9.95%。

  弘阳地产在发行上述优先票据时均表示,拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途。说直白一点,就是借新债还旧债,但债务成本又较之其过去两个年度攀升了不少。据其招股书披露,2016年、2017年上市公司的债务实际利率分别仅为7.72%

  及7.52%。

  与此同时,弘阳地产的现金流一点也不好。过去的两年均为负值,具体为-34.98亿元和 -26.28亿元。

  2017年、2018年,上市公司的负债总额分别为328.68亿元、540.72亿元,相应总资产为413.25亿元和679.22亿元。经计算,前后两年的比率分别为1.645和1.643。不难看出,弘阳地产的负债扩张幅度稍稍快于总资产。

  智通财经app了解到,过去两年,弘阳地产的毛利率分别为40.6%及31.25%,净利率分别为19.47%、14.32%,均呈现出下滑态势。而后者的下滑,则是由于三费费率上升所致。2016-2018年,上市公司的三费费率分别为9.18%、16.08%和16.53%,整体攀升较快。

  下调增速后的销售压力

  2018年,弘阳地产实现销售额473亿元,较之2017年增长84.2%。尽管在规模上维持着高增速,但距离曾焕沙曾于2017年提出的“500亿元”目标还差27亿元。

  从地区贡献来看,南京是其货值的第一大来源,以146.84亿元的销售额,占比31.02%。该市与常州、南通、苏州、无锡和徐州6大城市共实现销售额391.42亿元,这也是去年江苏省为上市公司所贡献的货值,在年度销售额中占比82.69%。此外,合肥、武汉分别实现销售收益47.48亿元和26亿元,成为弘阳货值来源的第二梯队。

  而武汉的金额则是由印月府1个项目拿下的,合约销售均价16559元/㎡。进入武汉首年,就为弘阳地产带来5.49%的销售额,上市公司继去年9月作价16.37亿元,收购厦门英泰富所持有的名流置业武汉有限公司55.25%股权,以获取后者所持有汉阳区邓甲村的住宅物业,今年2月又持续进行收购也就不难理解了。

  邓甲村住宅物业,包括七幅地块(NK1至NK7)。其中,NK1为空置土地,总建筑面积约为20.42万㎡。NK7现正在开发中,总建筑面积约为68.84万㎡,预计可售建筑面积约为51.92万㎡,预期于2021年12月竣工。此外,NK6地块还有1.85万㎡可售。

  2019年2月,弘阳地产间接控股子公司南京红太阳继续作价11.78亿元,收购南京台亚所持有的名流置业武汉有限公司39.75%股权,使得持有后者股权比例升至95%。

  如果仔细深究弘阳地产的规模发展史,就发现弘阳地产的高速发展是在过去3年里完成的。据克尔瑞研究中心数据,2016年弘阳地产的销售额为156.8亿元,与德信地产一起名列房企第100名,而2015年该名次为厦门国贸,销售额为103.8亿元。且2015年TOP100销售榜单并未出现弘阳的身影,这也说明了上市公司是于2016年突破百亿销售大关的。

  此后的1年,弘阳地产继续以256.94亿元的销售额,维持着147.53%的增长率。历经了两年的快速增长后,上市公司将2019年的目标定位600亿元,相较2018年仅增长26.85%,显然大幅下调了增速。

  截至5月31日,弘阳地产实现累计合约销售金额为203.43亿元,仅完成了下调后年度目标的33.9%,这也意味着剩余近7成的销售目标要在接下来的7个月里完成,下半年的销售压力将大为增加。

(责任编辑:DF378)

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